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2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會
由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2
019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會議室(北京朝陽區曙光西里28號)舉行。中國網現場直播,敬請關注!
  
2019/5/23 12:14:20 瀏覽次數:303

  • 謝壽光:

    各位專家,新聞界的朋友們,大家早上好。今天我在這里代表潘家華所長來主持這個會,今天出席2019年中國房地產高峰論壇暨2019《房地產藍皮書》的發布會。我介紹一下出席會議的專家和領導。

    北京大學馮長春教授;中國房地產評估師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強研究員,中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立研究員,天津社會科學院經濟分析與預測研究所研究員張智,《房地產藍皮書》的創始人,城環所原所長牛鳳瑞研究員,《房地產藍皮書》的主編也是今天的主人城環所不動產室主任王業強研究員,中國社科院生態文明智庫研究部主任、房地產藍皮書副主編董昕副研究員。我是謝壽光,社科文獻出版社的社長,另外我們皮書分社的社長鄧泳紅女士。為大家的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!

    我把報告主要內容簡要給大家介紹一下。首先向各位的到來表示熱烈的歡迎和感謝。城環所這些年來在立足于科研立所、人才強所、民主辦所、規范治所的方針,形成了自身的特色。在皮書研究方面,這個所在整個皮書系列里占有很重要的地位,除了這本《房地產藍皮書》,還有《城市藍皮書》和應對氣候變化這三大皮書,在整個皮書系列占有非常重要的地位。

    《房地產藍皮書》到今天是第16部了,這樣一部皮書能夠持之以恒堅持原創16年,忠實的記錄了中國房地產市場的變化,那時候藍皮書發布可不得了,每年媒體上都引起很大的反響。盡管到今天房地產業對中國的經濟乃至對世界經濟的影響,這本藍皮書和它的研究成果,引起了媒體持續的關注。黨的十九大確定房子是用來住的,不是用來炒的,十九大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居,應當說習總書記重要的講話精神對指引中國房地產的健康有序發展,實現十九大提出的民生方面的重大任務提供了很多的指導。

    現在這本新的藍皮書有很多新的亮點,和十九大精神有很多吻合之處。如果過去的《房地產藍皮書》更注重于房地產的產業,但是在民生領域、保障房領域,這些年來研創里都有涉及,但是這幾年分量更加足了。所以我想既代表潘所長,也代表這部藍皮書的出版方社會科學文獻出版社向長期以來關心、關注、支持這本藍皮書研創的業界專家和媒體表示衷心的感謝!一代一代的《房地產藍皮書》的研發團隊,都已經好幾代人了,這個接力棒一直接下去,特別是要對業強主編為首的研創團隊表示感謝,因為現在做這個研究任務太重,誘惑也很多,還能持之以恒的堅持做下來,而且越做越好,越來越符合皮書的規范要求,再次對他們表示感謝,也表示衷心的祝賀!

    2019-05-23 09:32:56

  • 謝壽光:

    希望我們的媒體對《房地產藍皮書》進行精心、認真、準確的解讀。16年來,這部藍皮書引發的社會爭議是非常大的,有些爭議對推動中國房地產,無論是住房市場、租賃市場還是房地產金融,應當說發揮了很好的讓大家進一步討論的作用。同時在某些點上,因為偏離了研發者的本意,和某些媒體過度的炒作,給我們帶來了很多的麻煩。所以這個時候我倒希望一方面,這里的每篇報告相當多大量的數據都是研究者長期觀察得出的結果,學術含量非常高,希望有媒體進一步的轉發解讀。另外,我們也希望課題組進一步在這本藍皮書研創中不斷的創新。現在你們已經都開始做指數了,我希望聯合各家力量進一步整合,真正把這個指數打造的更加精準、更加有影響力。因為我現在不只是出指數,還有強大的數據庫,所以我們能不能建立一個大型的數據平臺,現在關于房地產的數據以前找不到,原來是壟斷的數據,現在壟斷不了了,一個因為是技術,可以直接采集。二是有很多的公司機構,本身有價值做數據的整合和采集,現在這個時候顯得最有價值和意義的就是你們皮書專家。各種數據都沒有錯,但是怎么解讀數據、認識數據,通過數據發現我們事物的本質,特別是房地產的本質,專家和智庫的作用就顯得更加重要和有價值。第三,我覺得應該進一步加大,因為中國現在成為第二大世界經濟體,任何一個房地產政策的變動和全球經濟都有關系,所以能不能進一步加強國際合作,這本藍皮書有出版韓文版的,我們要進一步推動包括韓文版、英文版在內其他文種,中國的房地產企業跟馬來西亞關系非常密切,中國購房的團隊近兩年開始限制資金往外流,影響了全球的房地產市場,所以我們在馬來西亞有一個出版中心,所以下一步可以進一步深入的細化。真正把中國關于這部藍皮書變成全球有影響力的指標性的、指數性的智庫報告,讓它發揮更大的效益。同時,我也希望更多的研究機構,你們這些大平臺進一步整合,包括在皮書研創領域里也有若干本,還有更加專業性的單一方向,也可以出一個報告,所以可以有更多專題的皮書出來,你們可以起到龍頭和指導的作用。

    我就說這些,作為主持人,我把潘所長的話和自己的議程已經走完了,下面進入今天的重頭戲,請這本藍皮書的主編王業強研究員來報告,給大家發布最新的中國房地產研究的成果,大家歡迎。

    2019-05-23 09:46:09

  • 王業強:

    謝謝謝所長。下面我代表房地產藍皮書編輯組對今年的《房地產藍皮書》的基本情況作一個匯報?;惚ǖ鬧饕諶葜饕ㄎ甯齜矯?,一是2018年中國房地產運行的特征,二是房地產市場面臨的突出問題,三是2019年房地產市場的展望與預測,四是2019年專業市場的發展展望,五是中國房地產開發企業發展評價。

    首先,2018年,中國房地產市場的主要特征。

    第一,分化加劇。住宅投資增速加快,拉動房地產市場開發投資的增速繼續上升,我們在這里有一個分化加劇,一個方面是住宅和物業之間的投資增速有一個分化的差距。

    另外,東部、西部和東北地區的增速明顯提高,中部地區的增速是下降的,地區之間也有分化的問題。對于中部地區來看,內部的分化也是很明顯的,比如說山西、湖南,投資的總量不僅不高,而且增速較快。安徽、湖北、河南的投資總和相對比較大,但是庫存壓力也比較大的。

    第二,土地購置面積、成交價款、平均售價等增速均有不同程度回落。購置面積增速降低了1.6個百分點,土地成交價款增速降低了31.4個百分點,銷售價格增速也降低了25.7個百分點。從土地市場來看,除了2011年之外,從2015年以來土地成交價款的增速持續高于土地購置面積增速,說明土地市場受價格因素的影響較大。2018年土地價格上漲的勢頭趨緩。有幾方面的原因:一是土地供應附加條件增多;二是房地產企業受到資金的壓力,拿地更為謹慎,2018年土地市場相對較冷,土地市場的熱度下降。

    第三,周期延長。從房地產新開工面積的增速和竣工面積增速來看,也產生了分化。新開工面積創了2011年以來的新高,竣工面積創了2001年以來的新低,一個新高、一個新低,結果是導致房地產開發的周期延長,在建的規模和開發的周期均有所延長,也就反映了房企在2018年的觀望情緒普遍上升,以延長開發周期的方式來規避和降低經營的風險。

    第四,量緩價急。從房地產市場銷售的面積和銷售價格方面來看,銷售面積的增速大幅回落,銷售價格增速出現了反彈。一是增速降低了6.4個百分點,一個是增速比2017年提高了5.1個百分點,反映了量和價之間的關系,量的增長相對較緩,價的增長相對較高。

    2018年下半年以來,房地產預期發生改變,市場明顯降溫,銷售面積增速是下滑的,主要是受到房地產政策的影響,市場預期改變,市場觀望的情緒普遍增加。但是從全國市場來看,由于受到棚改相應政策的影響依然存在,一些三四線城市依然處于去庫存時期,房價上漲仍是主流。尤其是中西部地區,銷售面積上漲幅度均遠超于市場平均漲幅。

    第五,渠道收窄。主要是講房地產開發企業資金的來源。到位資金總體來看增速降低了1.9個百分點,從分項來看,國內貸款增速降低了22個百分點,國內貸款的占比也是降低了1.7個百分點,也就是說房地產開發企業融資渠道是受約束的,融資的成本也是逐漸上升,主要依靠自有資金和其他資金來維持正常的運轉。對于前期規模擴張過快的企業面臨的資金壓力非常大,這是我們對2018年房地產市場情況的概括總結。

    2019-05-23 09:52:24

  • 王業強:

    二、當前房地產市場面臨的突出問題。

    第一,市場不確定性加大。不確定性可以來自很多方面,一個是中美貿易摩擦,還有房地產市場調控,房住不炒的基調依舊延續,不確定性的增加對于房地產開發企業影響非常大,使開發企業的投資變得更加謹慎。另一方面也影響購房者的心理預期,購房觀望態度有所增加。

    2019年,市場還是處于以“三穩”的目標作為房地產健康平穩發展的一個很重要的任務。

    第二,中小市場的風險有所提升。銷售價格方面,大中城市的房地產市場相對來講比較平穩,但是中小城市的住宅銷售價格漲幅較大。我們可以從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看,70個大中城市相對比較平穩,平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看,平均銷售價格上漲12.2%,之間的差距就是體現了三四線城市甚至五六線城市對小城市住宅銷售所貢獻的價格的漲幅。

    從銷售量來看,由于去庫存、棚戶區改造這些政策的疊加影響,全國商品房待售面積繼續大幅減少,相比大中城市而言中小城市對房地產市場銷售增幅的貢獻更大。從另外一個指標,40個大中城市的銷售面積由2017年的-2.0%負增長轉正,增加了0.4%,但全國增加了1.3%,這之間的差距是由小城市所貢獻的量的增加。

    棚改政策的變化,2018年住建部也召開了棚改政策座談會。未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向發行棚改專項債為主,鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。

    從市場表現來看,40個大中城市以外的商品房銷售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%,隨著政策的收緊,中小城市市場的飽和度有所增加,對于缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。

    第三,土地流標數量明顯增加。這是2018年一個明顯的現象和問題。在土地購置面積繼續增加的情況下,土地成交的價格的漲幅縮減,一方面是面積的增加,一方面是價格縮減。2018年土地購置面積2.91億平方米,比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交價格增幅也是六年來首次低于商品房平均銷售價格的增幅。

    同時,土地流標的數量和比例也是有所增加,我們對此作了統計,全國300個城市土地交易數據來看,2018年土地流拍照地區塊總規劃建筑面積達3.8億平方米,是2017年的2.1倍,相對來說2018年土地市場是非常冷。原因一是受土地本身區位等因素影響。二是受土地出讓附加條件比較多。三是房地產信貸資金總體情況收緊。

    第四,供需雙方融資難度加大。從企業貸款、個人按揭貸款的增幅來看,出現了“雙下降”的趨勢。企業的開發資金的來源主要是自籌資金、定金及預收款增幅雙增加。融資的難度相對有所增加,企業對自有資金的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下,一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

    第五,租賃住房的問題。在住房市場,有可能面臨集體土地租賃住房的沖擊,這個政策將對租賃市場產生一定的沖擊。整體來看,住房租賃市場的價格是穩中有降的趨勢。我們扣除了CPI漲幅之后,實際上漲幅只有0.4%。

    2019-05-23 10:08:02

  • 王業強:

    三、2019年房地產市場展望與預測。

    第一,首先是從宏觀的經濟因素來看。一是從全球資本市場的情況來看,2018年全球資本市場波動性將會進一步加大,原因主要是由于全球經濟增長普遍面臨回落的趨勢。美聯儲對美國經濟增幅也有一個預計,是從3.1%下調至2.5%,如果美國經濟出現增速下行,整個世界的經濟增速有可能進入一輪新的衰退。世界經濟的衰退對于金融市場的影響,有可能會出現進一步的劇烈波動,一些國家應對經濟衰退的政策空間也會受到擠壓。貿易戰和逆全球化的趨勢也會對國內市場產生較大負面影響。

    二是從國內因素來看。中國經濟也是面臨下行的壓力,同時經濟的不確定性的增加,美國貨幣政策對國內影響也是非常大的,中美貿易摩擦的升級,這些方面的因素也對中國經濟不確定性因素起到不斷強化的作用。另外,從中國經濟的實際層面來看,可以看到中國經濟,企業及投資者對市場的信心有所回落。對于中國經濟的增速,各個機構有一個預測,普遍認為將會有進一步回落。同時從外需來看,壓力也是非常大,消費在短期內難以大幅上漲,地方政府各類融資渠道也是在“降杠桿、防風險”的大環境下快速萎縮,影響了地方政府進行基建投資的融資能力。2019年從中國經濟層面來看,存在“穩中求進”的目標。

    2019-05-23 10:08:15

  • 王業強:

    第二,2019年房地產調控政策變化。

    一是從宏觀經濟政策變化來看。穩健的貨幣政策松緊適度的總基調基本確定,未來在這樣一個政策基調之下,央行有可能通過提升一些組合型的政策工具,從流量、流向以及期限等多個維度對市場進行有效“滴灌”,但絕對不可能是“大水漫灌”的態勢。2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小,對樓市刺激的作用相對比較有限。

    同時在信貸層面來看,由于信貸增速逐漸上行,外匯占款小幅下降、財政支出增速反彈的態勢下,央行定向調控政策將繼續圍繞增強信貸支持實體經濟力度展開,也就是說預計2019年M2增速將會逐漸有所回升。

    (圖)這是我們對M2和居民中長期貸款的趨勢的分析。

    二是從房地產調控政策的基調,我們進行了三個方面的總結。1.維穩,2019年維持房地產市場健康平穩發展是重中之重。繼續保持調控政策的連續性、穩定性,加強房地產市場供需雙向調解,改善住房供應結構,支持合理自住需求,確保市場穩定。2.分化。房地產調控政策的分化。房地產市場經過這么多年的發展,不同城市之間有一個明顯的分化趨勢。中央提出因城施策,實際上就是不同城市采取不同的政策,也就是政策層面的分化也是大勢所趨。對于那些壓力比較大的熱點型城市,將繼續維持嚴厲的調控政策不放松,在防范房地產價格泡沫的同時,著眼于供給側結構性改革,對于三四線城市主要是要維持房地產市場穩定,防范市場價格下跌過快。3.放權。在政府工作報告中也提出,要落實城市的主體責任,強化地方政府調控政策的主體作用,過去我們講地方政府的調控作用。這次在政府工作報告中明確強調政府對本地房地產市場的主體責任,也就意味著調控市場的自主權利會進一步擴大。

    2019-05-23 10:11:13

  • 王業強:

    第三,2019年房地產市場發展趨勢。總體來看,將會呈現一個平穩回調的態勢,房地產市場平穩回調的態勢基本上不會發生改變。全年商品住房銷售增速有可能呈現放緩趨勢。房價漲幅將會整體回落,土地市場交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點,適當松動過緊的行政管制措施。在政策邊際改善的情況之下,市場成交活躍度將有所提升,銷售面積有可能實現小幅增長;三四線城市由于失去強政策托底并且市場需求的明顯透支,市場銷售有可能重回下行通道。我們通過一個模型對2019年中國房地產市場的幾個指標作了簡單的預算,房地產投資增速預計為6.98%、商品房銷售面積同比增速是-0.35%、商品房均價同比增速5.16%。

    從具體來看,城鎮化仍然是推動中國房地產市場發展的一個根本驅動力。城鎮化率可以預見2019年仍將會比2018年提高一個百分點以上,也就是房地產市場仍然存在著較大的發展空間。同時房地產銷售增速將會逐漸放緩,預計2019年一線城市銷售將會筑底回升。二線城市對銷售的增速也會略有回升。對于三四線城市來看,銷售增速有可能進一步放緩,不排除陷入負增長的區間。

    開發投資面臨著較大的壓力,預計2019年一線城市有可能延續穩步回升的趨勢。二線城市2018年市場熱度明顯提升。對于三四線城市來看,我們預計面臨一個較大的回調壓力。總體來看,2019年全年房地產投資增速仍然面臨較大的回調壓力。房地產價格指數在2019年新建商品住宅的總體上是保持溫和上漲的態勢,二手住宅也很難有搶眼表現,對于租賃市場來看,2019年住房租賃價格指數將會呈緩慢增長的態勢。

    2019-05-23 10:16:54

  • 王業強:

    四、2019年專業市場的發展展望。皮書當中對一些專業市場的發展也作了一定的分析。

    第一,住宅市場。我們預測2019年住宅銷售平均價格將會增長7.6%。商品房開發投資增速預計為13.8%,比上年提高0.4%。住宅銷售面積預計比上年下降0.84%。同時在住宅銷售方面來看,由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積,也就是可銷售的面積將會進一步減少,也可能導致對房價上升產生更大壓力,因此2019年需要在相應的城市增加或者是加快住宅供給。對于一些重點城市來看,房價的漲幅有可能會明顯超過我們所預期的水平,應該重點防止這些重點城市價格刺激引發市場大幅波動。

    第二,對于商業地產市場來看。我們預計2019年商業地產市場的不確定性增強、市場競爭加劇、商業創新加速、存量更新加速、資產證券化加速。從空置來看,預計未來3-5年商業項目平均空置率將達到20%以上,商業整合并購的趨勢加速。資產證券化和精細化運營將成為地產公司轉型的主流。一些商業地產的品牌會加速向二三線甚至四五線城市的擴張,房地產市場存量資產的改造,城市更新將會出現更多亮點,共享辦公繼續擴張,長租公寓土地供應將會提速,擴張的速度整體放緩,資產證券化將會十分活躍,2019年有可能成為發展的一個重要時期。

    第三,住房租賃市場。市場秩序混亂,安全質量把關不嚴,一些經營模式尚不成熟,行業標準欠缺,規模效應不顯著,品牌特色不顯著、不突出,部分住房租賃企業不能把好安全質量,給行業發展帶來很大風險。行業政策落地難,住房租賃行業在實際操作中仍面臨一些實際問題,比如“N+1”模式,房源標準不明確,行業仍缺乏長期穩定的融資模式?;褂兇式鵂喙懿康轎?,易引發行業?;?。社會認可度不高,偶然事件易引起輿論質疑,比如萬科的“萬村計劃”等等。

    皮書報告對住房租賃市場2019年的發展趨勢也有一個預測,在短期內住房租賃市場的規模將仍然會以每年至少2千億元的速度快速增長,同時行業將會出臺一些新的政策,比如《住房租賃條例》,加強對分散式住房租賃企業的監管,鼓勵集體土地入市,公募REITs試點加速。整個行業將會逐步出現從重收儲、輕出租,重規模輕產品向重產品、重運營的趨勢轉變,同時藍領公寓有可能成為行業在2019年市場新的增長點。

    2019-05-23 10:23:29

  • 王業強:

    第四,從土地市場來看。對2019年市場土地價格的預測是保持基本穩定,住房以及住宅用地的明顯波動可能較小,制造業與服務業深度融合,將會助推工業、商服地價的平穩提升,在土地方面比照一些彈性出讓的新的模式,適應新的行業業態的方式也會不斷出現。

    第五,從房地產市場投融資來看,預計2019年貨幣和信貸政策的環境收緊的可能性不大,房地產市場整體的融資監管總體來看還是趨嚴的態勢,金融領域去杠桿的政策取向對房地產企業融資影響較大。2019年房企有可能會面臨還債高峰的到來,預計2019年房地產銷售量的減少,房企資金的壓力也會有較大幅度的上升。

    五、房地產開發企業發展評價。

    我們今年做了一個對房地產開發企業滬深市場上市的100家企業,根據他們的財務指標、償債能力、營運能力、盈利能力和成長能力幾個方面做了簡單的評價。我們分成三組,百億以上的為一組,35到100億為一組,35億以下為一組,共三組進行分析。從基本來看,因為滬深上市規模千億以上的只有3家,我們簡單做了一個比較。在規模大的企業,基本上償債的能力有所欠缺,其他方面相對比較好于規模小的企業,也進一步印證了房地產市場企業的規模效益是比較突出的。

    我就簡單匯報這些內容,但是由于時間有限,我只是對部分章節的內容作了簡單匯報,還有很多包括國外經驗的借鑒,還有韓國和澳大利亞的報告當中,我覺得有很多對于房地產市場都是非常有啟示的,所以我們也希望借助媒體朋友的慧眼,挖掘我們這本《房地產藍皮書》當中更多的亮點。謝謝大家!

    2019-05-23 10:27:09

  • 謝壽光:

    感謝王業強研究員把這部那么厚重的藍皮書研究報告用一個比較簡短的時間,把它的亮點和核心內容給大家作了介紹。我們也希望媒體進一步發掘這方面的亮點內容加以傳播。下面第二階段的論壇由王業強研究員親自主持,大家歡迎!

    2019-05-23 10:32:43

  • 王業強:

    非常感謝謝社長。下面進入第二環節。我們之前確定了一個討論的主題,跟各位專家也提到作為房地產市場的轉型和市場風險的防范,也就是說我們選擇這樣一個主題也是考慮到在近年來中央堅持房住不炒的發展定位,經過樓市這么一輪嚴厲的調控之后,房地產市場已經發生了根本性的深刻變化,同時市場發展到這樣一個階段,從本身基本層面看,人口結構的變化,包括經濟發展的轉型以及城鎮化的減速,都使房地產市場發生變化,比如說也出現了市場行業從增量轉向存量的方面,房地產市場也面臨著供給側的改革。對于房地產企業來看,原先粗放的發展模式,拿地蓋樓銷售撥地的模式已經越來越不適應市場的需求,在過去這段時間,很多企業尋求多元化的發展戰略,尋求新的增長的點,包括商業地產、長租公寓、養老地產、科技文旅產城融合的方面,同時互聯網環境下對房地產市場也發生了很大沖擊,一些新的業態模式包括社區、物業、O2O,還有養老地產、物流地產,包括教育地產、醫療健康,都是作為房地產市場轉型發展的出發點。同時,市場發展中介也面臨轉型的問題,比如說如何應對市場環境的變化。在房地產市場降溫,國家監管趨嚴和行業競爭日益激烈的情況下,房地產中介也面臨重新洗牌的階段,如何促進轉型升級,向專業化、品牌化方向發展,也是中介企業的問題。同時轉型過程當中也面臨很多風險,比如經濟運行中穩中有變的風險,外部的不確定的風險,還有內部經濟矛盾的調整,經濟下行的壓力較大,宏觀調控政策的優化調整有可能引發調控政策放松的預期等等。在中央堅持房住不炒的嚴調控的情況下,如何引導金融資金向更需要的實體經濟的發展,實現房地產市場穩定發展。比如最近關于樓市“小陽春”的情況,引發了中央媒體的喊話,也體現了中央維持房地產市場健康平穩發展的決心,如何認識和看待房地產市場今后的發展和變化,我想我們今天借助皮書發布的機會,邀請到幾位房地產領域非常知名的重量級專家,我們想在這一方面聽聽專家的意見。

    按照議程,首先請城環所的原所長、《房地產藍皮書》的顧問牛鳳瑞先生發言。

    2019-05-23 10:35:13

  • 牛鳳瑞:

    謝謝主持人。各位同志、各位朋友,今天的論壇主題是轉型,我個人認為房地產的轉型的主體就是開發商,就是房地產業健康穩定的發展,能夠實現供求平衡。但是房地產業轉型的關鍵還在于我們的調控政策,也就是說我們的調控政策應該由疲于應對房價的變化向構建長效機制轉化,由熱衷于有形之手的調控,向更好更多的發揮無形之手。這是我的一個基本觀點,在新時代,我們考慮房地產的轉型,政策上當然正確,也不會有什么大的爭議,但是當前中央和大眾最關注和爭議最大的還是持續上漲的房價。

    今天我冒大不韙,對我國房價持續高漲的根源再作一次分析,并對我們的樓市調控政策的轉型做一個初步的討論。我國的房價持續高漲的根源是炒房嗎?是開發商無德嗎?是學者的忽悠嗎?還是媒體的導向呢?是土地資源不足嗎,是為開征房地產稅嗎?都不是,或者至多只是次要的、表層的原因。土地和資金兩大要素,只要掌握在政府之手,決定了我國樓市的主要就是政策,同時我們出現的問題首先也要從政策上找原因。中國房價的持續上漲首先就是政策的逆向調控推升了房價,房價上漲本來是一個正常的現象,表明了供不應求,應該增加和擴大房地產投資,但是在經濟過熱的時期,我們是逆市場行為進行調控,以房價過熱為目標,關緊土地和資金的兩個閘門,限制房地產投資,加劇這種供不應求。在經濟下行壓力加大的時候,我們又站在限房價、保民生的道德的高地,嚴格限制市場交易,以暫時的穩定來蓄積市場暴發的能量,這就是十幾年來房地產市場劇烈震蕩,房價控而不降反升的根源。

    2019-05-23 10:35:37

  • 牛鳳瑞:

    第二,我們的土地制度推升房價。土地成本占大頭,土地高價當然房價也要高,我國建房用地高價的原因,一是土地制度設置和用地政策造成的有效供給不足,請注意,這里沒有土地資源不足的問題。二是建房用地要求一次繳納70年土地出讓金的制度設計。三是開發商拿地要被要求配建相應的市政設施以及醫院、學校、幼兒園、保障房、政策房等等配件直接推升了土地價格。四是日漸增加的征地拆遷補償標準,以及房地產開發中的各種稅費的征收,間接的推升了土地的價格。地方政府因為土地高價獲得的土地開發收益或用于城市基礎設施建設,或用于擴大公共服務供給,即所謂的土地財政,土地財政實質上是以土地開發為平臺的社會再分配。房價最后的買單者是購房者,你買大房、買好房、多買房就要多交稅,等于為財政多作了貢獻。你買小房子,等于少作貢獻,買不起房子,走保障房之路,這是一種社會關心的再調節,也是一種制度的設置,這里邊沒有誰是誰非。

    2019-05-23 10:38:25

  • 牛鳳瑞:

    除了這些制度和政策的逆向的推動以外,還有另外的因素。也就是說我們平時所說的中國的特殊發展階段,宏觀經濟社會發展背景,以及我們的思想觀念共同的作用。一是通貨膨脹和建房成本推升房價,貨幣貶值、通貨膨脹這是當代世界各國的普遍現象,每年我們的房地產有超過3%的通脹率,建房的人工成本、原材料的價格持續上漲推動建房成本不斷上漲。成本上漲,當然要推動價格的上漲,所以房價走高是增加住房有效供給,推升住房建造品質的基礎條件,也成為我們超發貨幣的蓄水池。二是住房購買力的集中的釋放推升房價,安居樂業在我們中國深入人心,在吃穿用行等基本消費滿足以后,改善居住條件成為家庭消費升級的重點。住房制度改革是為家庭住房提供了制度保障,收入水平的提高和建房能力的增強,為實現居者有其屋的夢想也提供了可能。高收入家庭本來就有較強的購房支付能力,面對社會投資渠道的狹窄,投資樓市成為必然的選擇,房價合理回歸的政策宣傳與房價持續上漲的現實形成強烈的反差,不僅強化了大眾早日購房的預期和沖動,而且消耗了政策的公信力。這種住房購買力的集中釋放和提前釋放,構成了房價上漲的持久推動力。

    綜合上述,我國房價持續上漲的根源在于制度政策的設置以及歷史發展階段經濟社會發展的宏觀背景和國人的置業觀念疊加,房價上漲的背后是復雜的社會再分配關系,要求房價調控政策針對上述根源精準施策,對癥下藥,進行包括土地制度、住房制度、稅收和財政制度,金融信貸政策、城市化政策、產業政策的調整和制約觀念的政策引導,等在內的系統化頂層設計。我國的政治經濟體制決定了有形之手控制房價堅強有力,但是房價暫時的穩定效果與控制政策執行的社會成本并不匹配,住房作為私人消費品發揮市場配置住房資源的決定性作用可能更有效率,這是我國實行住房市場化改革的基本依據。2019年,我國房地產調控以穩地價、穩房價、穩預期為主基調。

    對此,我的理解是穩不是不變,變是常態,小變是穩,中變也可以視為穩,個別時段有利于解決社會主要矛盾的大變也可以接受,房價上漲幅度低于物價上漲等于相對下降,與經濟社會發展和收入增長幅度相適應的房價上漲也可以視為穩,少數年度房價同比增幅超過經濟發展和收入的增長幅度也應謹慎應對,不宜做出過度的反應。月度、季度的環比數據,個別數據的典型數據是市場供求、雙方決策的重要參數,但不宜作為政策調整的依據。這是我始終堅持的觀點,要吸收房地產建設周期,一般3-5年,對政策的反應總有一個滯后期,要吸取以往以短期穩定換來下一輪報復性增長的教訓。房價大漲不可取,但是房價大降與購房者雖然利好,與經濟社會發展的總體影響未必是美好。

    防止房價大起大落,當是穩房價的準確解釋,但是何為大?不同的人會有不同的解釋,我的解釋就是這個大要依據我們經濟社會發展和收入水平的增長去進行及時的判斷,有人說我是房地產的市場派,當然不錯,我就是市場派,同時我還是中國房地產的樂觀派,還是中國房地產的供給派,同時也是中國房地產的多功能派。這是我的發言,謝謝各位!

    2019-05-23 10:40:39

  • 王業強:

    謝謝牛老師,牛老師剛才從多個方面分析了中國高房價的根源,將它歸結為政策的原因。結合我們今天討論的主題,我覺得實際上我們市場的轉型應該也包括政策的轉型,牛老師提出了一個很好的問題,如何處理政策的穩與變的關系,這也是一個很好的亮點。

    下面有請北京大學馮長春教授發言。

    2019-05-23 10:47:24

  • 馮長春:

    謝謝王主任,各位上午好。非常高興來參加藍皮書的發布和研討。時間關系,我就談幾點粗淺的認識,特別是房地產的轉型發展。

    我的認識:第一,進一步需求為導向,深化供給側改革,進一步完善基礎性的制度和政策。土地的供給、住房的供給包括保障,還有住房的金融,住房的規劃,甚至住房的一些法律政策,這些基本的制度和政策才能夠促進房地產市場的均衡或者平穩發展。其中比如土地的供給,主要是靠政府壟斷的土地供給,沒有根據需求因城怎么樣供給土地,我想能不能多渠道的供給土地。比如現在很多大城市,從外延向內生的挖潛來促進發展,我們的存量的土地進行再開發利用,由土地的使用者和開發者進一步進行協商,使用這個土地。

    比如說我們現在實行集體建設用地和城市土地統一的市場建立,有一些集體建設性用地再開發,是不是也可以進入住宅的商品市場來滿足它的需求,現在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策,我們現在提倡發行租賃住房的REITs的政策,最關鍵的是發行REITs要有法律規定,我們立法往往滯后,可能會帶來一些市場風險。一方面我們通過發行REITs可以籌集資金,加快公共租賃住房的建設和發展,但是面臨著對REITs發行以后對市場的風險,主要是對投資者,能不能通過好的收益給投資者帶來分紅,這些都是市場規范化,你的準入,資產的優良程度等等對你發行債券或者REITs都有影響,所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障,這樣才能夠保持房地產市場的發展。

    2019-05-23 10:49:42

  • 馮長春:

    第二,我一直呼吁,對住房市場的發展來講,我們要多主體的供給、多渠道的保障,必須要先做好規劃,按照時序、需求來不斷地開工建設、竣工交付使用,這樣才能滿足市場的需求。剛才王主任在發布藍皮書的時候也提到,去年供給就減少了,銷售增加,未來幾年可能就會造成供給周期的延長,可能價格也會產生影響。所以首先要做好規劃,按照不同人群的需求,一個城市、一個區域需要保障的人群有多少,需要開發建設多少房子,通過市場配置需要解決多少房子,需要有一個詳細的規劃,過去我們的規劃可能只是流于政府管理的需要,但是沒有真正把規劃落地,要把規劃真正落地并有計劃、有步驟的供給,對于住房需求者來講才可以有期望。我可以根據計劃是去享受保障房或者通過市場解決自己的住房,做好住房規劃。

    第三,現在說房住不炒,提出要建立多主體的供給、多渠道的保障政策。從多主體、多渠道來講,我最近在思考,是不是能夠發揮過去單位、企業解決職工住房的政策來考慮,有一些有實力、有條件的比較好的企業,單位,可以自建住房,滿足職工的需要,這樣就可以減少政府來保障的壓力,把這些責任,一方面屬于保障部分的,就落實到企業單位。另外需求可以通過市場來配置,通過市場來滿足,實現多渠道的供給。一些單位通過自建,一方面解決了職工或者是中低收入者住房的需求,同時也可以解決一些城市問題。比如說單位建的房子,可能和工作的地點相對比較近,解決了職住平衡的問題,也緩解了大城市交通的壓力,所以要加大多主體供給的政策。

    第四,我們也提出了要建立租售并舉的政策。現在完全靠政府保障,比如建公共租賃住房或者是共有產權住房,現在也出現了一些問題。根據報道,像北京和其他一些城市共有產權住房,對于市場響應來講不太熱烈,可能位置比較偏或者是產權的問題等等。租售并舉,一方面我們要保證中低收入特別是外來的新市民的住房問題,同時也要滿足大量常住流動人口的租房問題,剛才王主任也談到住房的租賃市場,發揮市場的作用來解決租住住房的問題。目前很多都是通過中介,要發揮中介的作用,一是要規范中介租賃的行為,要有一些規則,同時也要給市場一些指引,租金應該保持在什么水平,有一些學者或者是專家提出學習德國管理租賃住房市場的經驗,從政府和城市來講,對于租賃市場應該有一些管理措施和規范措施,但是不要用一些強制性的手段,還要讓市場發育、發展,要有一些優惠的政策。比如以前增加它的稅收,現在這個市場是一個灰色市場,很多租賃的都沒有去登記和交稅,如果一交稅,規范了市場,也可能增加了租房的成本,把稅收都增加了租房者的身上,所以一方面是促進它的發展,另一方面能夠滿足住房者的需求,比如租金的水平可能進行一些測算,一個城市按照分區,我們也測算過北京,把北京分成好多區,建立一個基準租金的水平,我提出一個“基準租金水平”的概念,這類房子在市場上,在這個區域有一個平均租金的水平,把它叫做基準租金,根據市場的需求,要租房的這些人,通過規范的中介,根據具體區位和樓層、朝向可以修正可以得到具體的租金,基準租金的作用就是可以控制監管,不要讓它大起大落,對于租房者的承受能力來講,他可以去選擇,給他一個指引,讓租房市場更加透明。另外,我們在管理的時候,在基準水平的基礎上可以增加多少幅度,這樣就可以既滿足租房者的需要,對被租房的人也有一個出租的規范行為。所以,租售并舉的情況,一方面加大保障性的租賃住房的建設,同時充分發揮市場租賃住房的作用,解決大量的中低收入的進入城市的常住流動人口的需要。

    時間關系,我就談這點認識。

    2019-05-23 10:50:06

  • 王業強:

    謝謝馮老師,馮老師剛才從制度轉型層面提到的市場轉型方面,包括以需求為導向、供給側改革、規劃方面,如何處理和保障市場,再一個是從租賃市場的管理、制度和一些政策措施方面強調了市場的轉型。下面請中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強研究員發言。

    2019-05-23 11:07:40

  • 柴強:

    大家好,感謝邀請,非常高興跟大家就房地產的問題談點看法。短期來看,不確定性確實是增加,但是長期來看,房地產市場還有它的發展規律。下面我談一下房地產市場和房地產業轉型升級的一些大的趨勢。實際上也作一個簡要的歸納總結。

    第一, 以新房市場為主轉為存量房市場為主。這是一個大趨勢,最突出的就是北京,2018年,北京市商品房交易量存量房占到80%左右,如果是商品住宅本身來看,比這個還要高。

    第二,由賣方市場為主轉向買房市場為主,這也是一個大的趨勢和規律。過去主要是賣方市場,后來有一點搖擺,在市場經濟下,都是以買方市場為主。房改之前我們主要是以租房為主,搞了房改之后,過于強調商品化,都是強調賣,但是現在回歸到租購并舉,也是符合市場規律的。另外市場需求主體從過去的剛性需求為主轉變為改善性的需求為主,實際上是置換性的需求,賣掉小房、差一點的房,買大的好一點的房為主。不光是買新建的商品房,也可能是買舊的住房,實際上是一個梯度的轉換。

    第三,我們講的房地產實際都是城市房地產,但是將來恐怕也是城鄉并舉或者是城鄉融合發展,或者是城鄉房地產的統一市場,這也是一個規律。我覺得在西方肯定不分這個東西,市場就應該是統一的、雙向的。

    第四,從以房地產開發為主,轉向房地產的投資和證券化為主,從國外房地產市場發展的大規律來看,也可以說成三大發展三段。第一,以開發為主的階段,我們國家已經進入到尾聲。下一步是投資,不能誤解為炒作,實際上是購買之后租賃,以獲取租賃的收益為主。我們要發展住房租賃市場,沒有住房的投資哪有住房租賃市場呢?但不能簡單的理解為投機炒作?;褂兄と?,最高級的就是證券化為主,中國這個時代也開始到來了。和這個密切相關的就是從過去的大拆大建轉化為城市更新。

    第五,以房地產商品為主轉向房地產的服務為主或者是房地產的專業服務為主,房地產業這個主體,咨詢、顧問、評估、經濟服務、物業服務和房地產資產管理、運營、保值增值。另外,還有一個和房地產密切相關的轉型,就是從生人社區為主轉向熟人社區為主,中國過去都是熟人社區,快速城鎮化之后,變成都是生人社區,左右鄰居隔壁都不熟。當我們的城鎮化逐步成熟,穩定下來之后,又轉為熟人社區,過去的邏輯大的都要改變。在一個生人社區,就像我們到火車站吃個面一樣,搞的質量不太好,如果熟人去,就是回頭客。

    第六,還有一個影響房價市場和房地產業的主要因素也發生了變化。過去我們說三大因素。一是過度短缺,改革開放之初人均居住面積是3.6平方米,建筑面積7.6,現在都是接近平穩,我覺得還有一點空間,但是總的來講短缺問題總體上基本解決了。二是城鎮化,我們也進入了后面的部分,但是總的來講城鎮化也是在減速的,大量的農村人口進入到城市里,帶來了需求。三是房屋的質量差壽命短,現在這些東西都發生了變化。將來最主要的因素就是人口的流動,人口的流動不是從農村到城鎮的,而是在城鎮之間的流動,甚至流向大的都市圈或者是少數的明星城市,我們也不希望出現這個情況,但是從世界規律來看就是這樣。像日本,東京承載了日本的多少人口,韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦,當然這些國家也小,美國也是東部和西部,我們也希望均等化的基礎設施發展,但是這和人口的流動規律有關系,引發出來的城市的房地產分化。

    我比較贊同牛所長剛才談到的,土地政策、貨幣信貸這些金融政策對房地產市場的影響也是非常大的,還有一些其他的因素恐怕跟過去的邏輯協調不完全一樣。

    我就談這些,謝謝大家!

    2019-05-23 11:14:38

  • 王業強:

    謝謝柴老師,柴老師從市場改革一些大的趨勢,盡管房地產市場短期存在不確定性,但是長期的規律也是市場轉型發展的方向,包括新房到存量房,從賣方轉到買方等一些相對大的趨勢,從生人社區到熟人社區,是市場發展轉型的一個很重要的大的方向,下面有請中國社會科學院金融研究所的尹中立研究員提供一些很好的意見。

    2019-05-23 11:15:09

  • 尹中立:

    非常高興參加兄弟單位的成果發布會,關于房地產市場,前面的幾位專家做了很好的點評,今天的主題報告也是非常厚重,所以大部分觀點我也是比較贊同。現在闡述一點或者補充一點自己的一些看法,我的視角是從宏觀經濟的投資和消費的角度來看看當前的房地產市場處在一種什么樣的狀態或者未來有什么樣的政策空間。

    第一,從最近三年來看,房地產市場投資穩中有升,出現了最近20年來持續上升周期最長的一個周期,房地產投資價格持續上升4、5年時間,這在歷史上比較少見。但是我們也看到房地產投資的回升并沒有能夠有效的刺激和帶動相關產業投資的回升。我們看看去年整個固定資產投資只有5%點多,剔除價格上漲的因素,去年固定資產投資大概是零增長,也就是房地產投資不斷地回升并沒有有效的帶動宏觀經濟意義上的投資的回升,為什么會出現這樣的情況?把它作一個分解就可以看出來,因為在GDP統計當中,土地價格因素的上漲并沒有包括在GDP增長當中,是剔除的,也就是在過去幾年當中,房地產投資的增長有很大的水分,表現在主要是由于土地價格的上漲導致的投資金額的上漲,但是在GDP統計當中,在實體經濟運行當中,只有建筑、安裝,也就是實打實的鋼鐵、水泥增加了多少,才成為拉動其他行業有效投資的一個因素,單純因為土地價格因素的上漲,表現的結果是房地產投資是增長了,但是對實體經濟的拉動實際上是在下滑的,剔除土地價格的因素,房地產有效的投資實際上是在下降的。現在有所回升,但是依然處在歷史平均值之下,而且還差的很遠,所以就有一個問題。在歷史上其他時期,為什么投資的增長是有效的,但是在過去幾年,房地產投資當中為什么價格因素占主導因素?這是一個問題。

    2019-05-23 11:19:20

  • 尹中立:

    第二,我們探討一下房地產與消費之間的關系。最近看了很多報告,關于房地產與消費之間的關系,應該說是針鋒相對,有兩種意見。第一種意見是當下的房地產消費擠占了其他的消費,第二種意見認為房地產價格上漲所帶來的財富效益遠遠大于他的擠出效益,言下之意,現在房價上漲對消費實際上是一個刺激作用,而并沒有去抑制,這兩種觀點是針鋒相對的,潛臺詞也是不一樣的。如果說住房價格上漲擠占了其他消費,言下之意,房價上漲對整個經濟不僅沒有拉動作用,而且是一種負作用。

    如果說房價上漲所帶來的財富效應大于擠出效益,言下之意,我們現在對房地產價格的上漲并不需要采取措施,對GDP正面的貢獻依然占主要地位,結論是不一樣的。從去年的統計指標來看,去年居民的消費尤其是2017年以來,居民消費和居民收入之間存在一個缺口,因為按照一個正常邏輯,居民的消費增長和居民收入增長一定是高度吻合的,這在統計上是沒有什么爭議的。但是2017年之后,我們把這個曲線放在一起看,出現了裂口,居民收入增長速度也是在放緩,但是放緩的速度遠遠沒有居民消費下降速度那么快,二者之間出現了較大的裂口。如何解釋這個問題?我認為結合房地產擠出效益和財富效益,兩條曲線出現裂口的時間是2017年,要考察一下2017年之后什么因素導致了中國居民總體的消費和收入之間出現裂口,我認為裂口的原因就在于我們實施了一個政策,就是2015年底尤其是2016年開始大規模實施的棚戶區改造貨幣化安置這個政策所帶來的結果。因為在未來房地產去庫存,過去幾年當中我們把棚改貨幣化作為一個有效拉動住房消費、有效帶動房地產去庫存的政策工具和手段,帶來的宏觀效應到目前為止還在繼續起作用,但是這個作用在學界和政府決策層,引起的關注程度還不夠大。但我們也看到,今年剛剛公布的棚戶區改造的計劃,由以前的五六百萬套/年下降到今年的285萬套/年,下降的幅度超過50%,我估計是宏觀決策部門考慮到這樣因素的影響。

    它主要表現在三四線城市房價和土地價格上漲的速度過快,因為這樣一個政策的實施導致三四線城市房價持續上漲的時間歷史上少見,上漲的幅度更是絕無僅有,因為每年新增的棚戶區改造的計劃在2017和2018年都是600萬套,在接近50%實行貨幣化安置,就意味著因此每年會對三四線城市新增300多萬套新增的住房需求,每年賣的所有房子是1500萬套左右,因為棚戶區改造貨幣化安置這一項政策就導致了新增了300多萬套住房需求,占整個住房需求的五分之一以上,那么它邊際的刺激作用是巨大的,而且主要表現在三四線城市的房價和土地價格的上漲,因為三四線城市的居民尤其是受到棚戶區改造計劃所覆蓋的居民,他們都是中低收入階層,邊際消費傾向是非常高的人群,但是因為棚戶區改造貨幣化安置這樣一個政策導致他們加杠桿進入到買房的行業,因此這些邊際消費傾向高的人群負債買房之后,他們的消費一落千丈,所以在宏觀上就會表現出來。

    2019-05-23 11:19:57

  • 尹中立:

    它主要表現在三四線城市房價和土地價格上漲的速度過快,因為這樣一個政策的實施導致三四線城市房價持續上漲的時間歷史上少見,上漲的幅度更是絕無僅有,因為每年新增的棚戶區改造的計劃在2017和2018年都是600萬套,在接近50%實行貨幣化安置,就意味著因此每年會對三四線城市新增300多萬套新增的住房需求,每年賣的所有房子是1500萬套左右,因為棚戶區改造貨幣化安置這一項政策就導致了新增了300多萬套住房需求,占整個住房需求的五分之一以上,那么它邊際的刺激作用是巨大的,而且主要表現在三四線城市的房價和土地價格的上漲,因為三四線城市的居民尤其是受到棚戶區改造計劃所覆蓋的居民,他們都是中低收入階層,邊際消費傾向是非常高的人群,但是因為棚戶區改造貨幣化安置這樣一個政策導致他們加杠桿進入到買房的行業,因此這些邊際消費傾向高的人群負債買房之后,他們的消費一落千丈,所以在宏觀上就會表現出來。

    我們在2017年之前,盡管也有過住房價格快速上漲的時期,但是住房價格快速上漲并沒有擠占消費,但是2017年以來,最近兩三年時間,住房價格上漲嚴重的擠占了消費,就是因為和棚戶區改造貨幣化安置這個政策有關系,因為它讓窮人加杠桿,進入到住房市場,這就是這個政策所帶來的后遺癥,所以我看有關決策部門把今年的棚改的計劃由以前的600萬套下降到285萬套,是不是考慮到這樣一個因素我不太清楚,我估計他可能沒想到那么遠,主要是想著現在三四線城市房價上漲過快,要通過這樣一個閥門調節一下上漲過快的趨勢,還沒有想到消費的問題。因為時間關系主要補充一下,因為從宏觀經濟的角度來看,投資和消費,和房地產是密切相關的一個因素,但是我們以前的研究可能關注到從宏觀經濟的投資消費的視角去關注房地產市場可能還不夠多,我覺得當下是要密切關注這樣一個宏觀的視野。

    謝謝。

    2019-05-23 11:23:35

  • 王業強:

    謝謝尹老師,尹老師從兩個非常獨特的視角給我們分析了房地產市場的宏觀經濟運行的特點,一個是從投資為什么增長,實際上是由于價格上漲導致投資長期的上漲,投資存在水分,這是一個非常有意思的觀點。二是棚改擠占了居民的消費,長期以來對棚改政策的認識不夠、重視不夠,也是我們在推進房地產市場轉型發展過程當中需要重視的兩個方面的問題。

    下面天津社科院預測經濟分析與預測研究所的張智研究員帶來他的新的觀點。

    2019-05-23 11:24:04

  • 張智:

    首先非常感謝邀請我來參加這個發布會,前面聽了各位專家的發言,有很多觀點是不謀而合。這一期的《房地產藍皮書》報告當中,我主要是針對住宅市場作了一個分析和研究。中國的住宅市場對整個房地產的影響是具有主體地位。當前住宅市場的形勢,我們進行了一個數據上的分析,有一個基本的判斷。

    我在寫住宅市場分析的時候有三個基本結論,這個內容在藍皮書當中。我簡單提一下,第一,住宅市場去庫存是基本成功的,實現了基本目標。二是因城施策和分類調控實施效果開始顯現,這是我們房地產調控的一個重點方式,現在推行的還是比較有成效的。三是住宅價格上漲趨勢未變,防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標。這是我在文本當中提供的。在這里我還想補充三個認識。

    第一,2019年1-4月,商品住宅投資的作用和影響顯著增強,截止到4月份的數據,商品住宅投資作用顯著增強。第二,商品住宅市場核心指標的變化符合預期。第三,對房地產長效機制的理解與認識,作一個自己的解讀。

    (圖)這個圖表是一個柱狀圖,是2016年的1-4月,一直到2019年的1-4月,城鎮固定資產投資的增速,增速轉化成百分點,2016年1-4月城鎮投資是10.5%、2014-2017年是8.9%、2018年是7%、2019年是6.1%,從時間上來說這是一個同期的比較。增速下降是一個趨勢。同時我們看它內部的結構,也就是投資結構比重發生的變化,柱狀圖當中分兩個部分,上一部分是房地產投資拉動的百分點數,底下一部分淺藍色的是其他城鎮投資拉動,我們可以看出隨著時間的推移,從2016年到2019年的同期,房地產投資拉動的力度或者是作用和影響是在不斷增強的。

    (圖)這個圖是進一步細化,因為我研究住宅,住宅是主體,我們把這個拉動,具體在針對住宅投資拉動,這個柱狀圖整體還是城鎮固定資產投資。住宅投資對整個投資的拉動力度也是在不斷增強,到了2019年1-4月,比重可以說起到了一個非常重要的作用,前面尹主任也講到,住宅投資對整個投資的比重是在上升的。總投資截止到2019年4月,增速是6.1%,其中有2.4個百分點是住宅投資拉動,也包括土地的因素,其他的非住宅類投資,包括房地產里面的非住宅和其他城鎮投資的拉動是3.7個百分點。整體的結論是商品住宅投資的作用和影響,尤其是在2019年顯著增強,這是需要關注的一個結構上的變化,當然有宏觀各方面的因素,具體背景我不去分析,但是這是一個具體的現象,我們可以關注一下。

    2019-05-23 11:24:55

  • 張智:

    第二,商品住宅市場的核心指標變化符合預期。

    第一個圖是2019年1-4月,與住宅相關的一些核心指標,它的統計值和累計增速,統計值也是累計值??梢鑰闖?,累計增速高低是不同的,有的高的是住宅投資增速達到16.8%,像住宅竣工的面積同比下降7.5%。對具體統計值怎么去判斷,通過它的增速可以給出一個印象,但是這個增速是高還是低,這里并沒有一個標準,16.8%是高嗎?或者下降7.5%是低嗎?沒有一個標準,我們不能簡單的從它的增速的數值來判斷。

    (圖)這個表給出了剛才那些指標的統計值、預期值,這個預期值是我們在報告當中通過模型預測出來的1-4月的。我們拿統計值和預期值進行比較,以預期值作為一個標準,第三列得出一個偏離度,也就是我們給出的預期是通過模型方法測算出來的,是具有一定準確性的,或者是符合內在系統變化的邏輯。偏離度我們可以解釋為現實與預期之間的差距。從具體數值來看,1-4月偏離度總體來說是持平的,個別略微高一點,但是都在2%的差之內,如果某一個指標差距擴大到5%或者是10%以上,我們就要對這個指標進行具體分析,它的差來自于哪些因素,這就是剛才謝社長說我們要挖掘《房地產藍皮書》當中的相關數據。我在住宅市場分析當中,有全年的3月份到12月份的累計值預測,到半年或者是三季度的時候就可以測算這個表,可以看某一個指標、某一個方向、某一個領域離我們的預期到底有多大的偏差,是符合預期還是有比較大明顯的偏差,是高是低,我們針對性的去分析它的原因。這是從目前來看,到4月份為止,住宅市場的發展是符合預期的。

    2019-05-23 11:29:11

  • 張智:

    第三,我想說一下對房地產長效機制的理解。

    一是剛才牛所長和尹主任都提到,房地產長效機制,既然是暢銷機制,“效”就是有效,我們怎么知道它長效呢?肯定是從短期、中期、長期他的延續和變化,我們在不斷的摸索,換句話說并沒有一個天然的長效機制擺在那兒或者說自然界當中存在的一個機制,我們說它是最合理的,我們認為是不存在的。實際上是在實踐當中,尤其是符合我們國家商品房市場的發展規律,符合我們國家整個社會經濟發展規律,這樣一個內涵的機制才有可能短期、中期、長期同樣的能夠穩定房地產市場。

    二是目標就是基本穩定市場,基本穩定市場的含義是至少可以避免大起大落,剛才牛所長提到的大起大落,何為大?我跟牛所長不約而同的認為,它具有一種動態性,也就是這個長效機制并不是固定的值,具有的動態性是他有一定的波動,有市場因素、政策因素、外部因素,這個動態可能反映在不同層次上,這個局部實際上指的是城市,就是所謂的因城施策,這個城就是局部,整體就是整體的國家或者大的區域,整體到局部有各自不同的目標,在滿足他不同目標調控的相互參照的同時,逐步在動態過程當中形成房地產長效機制,這是一個動態的過程,或者是有一定波動的,這個波動是正常的、合理的。

    三是涉及到預期的問題,因為預期對整個房地產市場以及發揮的作用是正面還是負面有非常主要的影響,因為它本身的金融屬性導致它天然的存在大起大落的可能性或者是內在的動力,使它容易產生大起大落。這里面對預期的管理,我認為現在總體來說保持一個什么狀態,這個預期應該是什么?預期不降或者是微漲,這樣一個預期對引導市場的方向是有利的。

    2019-05-23 11:31:00

  • 張智:

    四是長效機制應該是智能化。這個智能化主要是我們整個國家的發展背景現在處于一個新科技革命的前業或者是已經開始觸碰到這個門了。智能化推動房地產高質量發展,就是房地產本身這個領域應該是和其他整個國民經濟一樣,進入到高質量發展的階段,在高質量發展的過程當中一定要引入智能化因素或者是智能化要素,使整個房地產符合我們宏觀的、中觀的和微觀的目標的需要,我們設想的這個長效機制,目前來看應該是在形成的過程或者是初期,但是它應該滿足這么一些要求。這是一個設想,個人觀點,大家可以批評。

    謝謝大家。

    2019-05-23 11:32:46

  • 王業強:

    謝謝張老師對房地產住宅投資一些指標預測作了詳細的解讀,對房地產長效機制應該是怎么樣的,應該是符合哪些基本的特征屬性,也是非常有意義的。剛才幾位專家從幾個方面分別從政策的轉型、基礎制度轉型還有轉型大的趨勢應該注意的問題分別作了解讀。下面看看各位媒體記者有沒有一些問題?

    2019-05-23 11:43:16

  • 記者:

    想請問剛才提到2018年住宅銷售水平增長是穩定的,還有剛才提到一些調控政策,比起怎么評估一些調控政策的效果是怎么樣的?

    2019-05-23 11:43:30

  • 王業強:

    我覺得從市場調控來看,經過非常嚴厲的調控之后,市場的銷售在2018年有一個下降的過程,包括房價都是面臨一個基本的回落,怎么評價這些政策的效果,從市場的各項指標,銷售、投資,或者是從以前過熱的行情回落到相對平穩的發展狀態,這就是政策調控的一個實際效果。

    針對房地產市場的分化所做出的調整,因為市場經過這么多年的發展,由于人口流動的因素,大城市或者是一二線城市、三四線城市明顯出現了分化,政策要強調一審一策,落實政府的主體責任,強化穩定市場調控的作用,體現了政策的分化趨勢。

    2019-05-23 11:43:50

  • 記者:

    剛才聽到兩位老師有一個趨勢性的判斷,存量房的市場會由賣方變成買方市場,還有柴老師提到一個長期的趨勢,從開發階段逐漸向證券化發展的階段,我想問一下,從長期來看,從之后房地產的發展來看,有什么樣的具體影響?

    2019-05-23 11:44:19

  • 柴強:

    整個房地產市場和房地產業轉型升級,人的觀念要改變,相關的政策要適應這些變化。過去的大拆大建還是以那些為主的時代逐步要轉過去。賣方市場轉向買方市場,簡單來講,在房地產具體來講,現在向北京或者全國各地賣房的時候,所有的稅費包括中介的傭金都由買方來負擔,將來可能轉向由賣方負擔。美國賣房的時候,都是賣方負擔傭金,買方是不用負擔傭金的,現在都是轉嫁給買房的人來承擔,你可以了解住宅二手房買賣市場的變化。

    2019-05-23 11:44:39

  • 牛鳳瑞:

    我個人覺得,那一天的到來不是今天,而是十年以后。

    2019-05-23 11:44:55

  • 柴強:

    是一個大趨勢,牛所長的觀點我是贊同的。整個來講是高質量發展,所有方面都是要精耕細作,但是我們過去適用于大的運動式的發展,所以是有很多層面。

    2019-05-23 11:46:13

  • 記者:

    還有跟以前相比,證券化的發展方向是不是意味著投資的屬性可能會逐漸的增強?

    2019-05-23 11:46:27

  • 柴強:

    投資是什么概念,我扭轉了一下,以前的投資就是買、賣、炒作,現在的投資趨向于長期持有,通過租金收益來回報,通過運營把房子或者物業維護用好,通過苦心經營來獲取收益,而不是買賣。我簡單講一下證券化的必要性,當然中國沒有真正意義上的證券化,現在有些證券有些是假的或者是騙取錢的。我跟你講什么叫甲級寫字樓。20年前,英國一個專家跟我講,中國沒有甲級寫字樓,我他講這么一個高樓大廈,裝修這么好,怎么不叫甲級寫字樓?他講的一個東西給我觸動非常大。甲級寫字樓還有一個指標,中國當時基本沒有,現在可能是有的,就是業主必須是單一的,就是再大的樓整個是一個人所有的,當然這個人不一定是自然人,有可能是一個法人。但是誰有這么多錢???我們的樓都是分割、零售賣掉的,是這樣一個制度性的變革。為什么甲級寫字樓需要有單一業主,單一業主可以維護管理,還有隨著經濟的波動和企業壯大的時候可以把周邊租下來或者是退出去,當時都是小業主持有的,看上去是華麗高檔的寫字樓,其實真正不適用于經濟波動的需求,所以一個指標都不行,中國人根本想不到這些東西。但是這個必須要證券化,證券化集合各個老百姓的錢,真正讓他們來投資,必須持有至少五年以上,國外一般是十年左右,然后再進行置換,大的基金,限制你不是炒房,而是買這種出租型的,也要好好經營,再有投資者給他好好的回報,這樣去做,實際上是制度上的變革,不要一談到證券化就把它誤解為炒作,要理解專業上的一些東西。從中國來說,要慢慢去傳導,可能十年都很難轉變這個觀念。

    2019-05-23 11:46:53

  • 王業強:

    感謝今天幾位專家學者給我們作的精彩解讀,同時也感謝媒體朋友們對房地產皮書一直以來的支持和維護,謝謝大家!今天會議到此結束。

    2019-05-23 11:47:17

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  • www.china.com.cn/zhibo/content_74802466.htm

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